市场回顾的重要性 顺丰仓储物流REIT过会 两地上市如何责罚同行竞争突破?

靠近该基金与顺丰房托之间潜在的利益突破，顺丰控股将通过对投资侧重区域互异化的方式进行缓释。

顺丰物流REIT的上市进入倒计时。

3月5日，南边顺丰仓储物流REIT获证监会的准予注册批复，此前已获取深圳证券往复所无异议函。

产城园区褒贬获悉，在刊行顺丰物流REIT后，该基金将与顺丰房托造成两地REITs上市形式。

靠近该基金与顺丰房托之间潜在的利益突破，顺丰控股将通过对投资侧重区域互异化的方式进行缓释。

估值诊治

产城园区褒贬获悉，顺丰物流REIT的底层钞票位于一线及中枢二线城市，包括顺丰华南转运中心、顺丰丰泰产业园·武汉式样及顺丰丰泰产业园·合肥式样，共计钞票估值约30.41亿元，总建立面积超48万平时米。

此前，该基金于对往复所响应想法回答中将评估基准日进行更新，由陈诉稿2024年3月31日诊治为2024年9月30日，对钞票估值模子中的市集比准房钱、房钱增长率、出租率等关节假定作出诊治。

在参数诊治后，三处基础设施式样估值由初次陈诉的32.62亿元诊治为30.41亿元，调降幅度6.8%。其中，深圳式样估值调降4.1%，武汉式样调降14.4%，合肥式样调降4.0%。

基础设施式样收入主要为租借收入及物业照看和谋划收入，三处基础设施式样2021年至2023年及2024年1-9月交易收入分别为14042.16万元、19150.85万元、24024.79万元和18108.50万元。

出租率方面，深圳式样自2017年起出租率弥远督察100%水平；武汉式样除2021年（进入运营肇端年）外高标仓、分拨中心、立体库、生存配套、冷库及阴凉库出租率督察较高水平，其平分拨中心于2021年11月起租，拉低了2021年平均出租率水平。

合肥式样2号楼分拨中心进入运营后由田户徐徐完成入驻，自2020年3月1日起出租率弥远保握100%。产业办公、生存配套部分的平均出租率分别于2021年、2024年1-9月达到90%以上，2024年1-9月产业办公部分平均出租率有所着落，主要受宏不雅经济增速放缓影响，部分中小企业聘请松开谋划鸿沟或进行业务诊治，产业办公田户市集需求减少，导致出租率着落。

据表示，顺丰物流REIT于2025年可供分派金额14987.4万元，以诊治后的评估值为基数，其展望现款分派率为4.93%。

值得情态的是，顺丰物流REIT于回答函中表示了与顺丰房托潜在利益突破缓释步调的安排，将通过对投资侧重区域互异化的方式进行缓释，并在出售所握有的仓储物流钞票时通过引申秩序的优先酌量经过。

凭证顺丰房托频年发布的年度讨教，顺丰房托将主要专注于华南地区合适的投资式样，并多加寄望东南亚物流办事需求握续增长所创造的投资机遇。同期，顺丰房托会寄望中国内地西南区域的优质钞票。

而顺丰物流REIT定位于深耕中国内地原土市集，投资侧重区域以中国内地长三角、京津冀、长江中下流航运中心性区为主，以及位于国内机场空侧的顺丰控股所握有的仓储物流钞票，及位于上述投资侧重区域的顺丰控股体系外的仓储物流钞票。

同行化解

具体来看，针对苦求刊行顺丰物流REIT，顺丰控股作出甘愿：

1）基于顺丰房托、顺丰物流REIT的投资侧重区域，顺丰控股对自己握有的仓储物流钞票作念如下区域区别：包含北京市、天津市、河北省、河南省、山东省、山西省、陕西省、上海市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、湖北省、辽宁省、吉林省、黑龙江省、内蒙古自治区、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区、新疆维吾尔自治区在内的共计22个省级行政区，以及公司握有的位于国内机场空侧的仓储物流钞票，属于顺丰物流REIT的投资侧重鸿沟。

包含广东省、广西壮族自治区、湖南省、四川省、重庆市、贵州省、云南省、海南省、西藏自治区、香港绝顶行政区、澳门绝顶行政区和台湾省在内的共计12个省级行政区属于顺丰房托的投资侧重鸿沟。

2）在顺丰房托优先购买权到期前，对合乎顺丰物流REIT投资侧重区域的式样，顺丰控股在对出门售前将与顺丰物流REIT充分协商。同期，对顺丰物流REIT挑升向收购的合乎侧重区域的仓储物流式样，该公司在向证监会、发改委陈诉顺丰物流REIT首发及扩募式样之前，与顺丰房托协商完成拟出售式样所需实际的方法。

顺丰控股指出，关于拟动作顺丰物流REIT首发项酌量顺丰华南转运中心式样、顺丰丰泰产业园·武汉式样、顺丰丰泰产业园·合肥式样（动作一个钞票组合）以及拟动作顺丰物流REIT扩募项酌量顺丰丰泰产业园·嘉兴秀洲、顺丰丰泰产业园·南昌经开、顺丰丰泰产业园·泉州晋江式样、顺丰丰泰产业园·北京式样（动作一个钞票组合或前三个式样动作一个钞票组合），顺丰控股已就前述钞票组合向顺丰房托发出出售奉告并取得其祛除欺诈对该等钞票组合的优先购买权的回函（为期1年，有用期至2025年11月28日），公司或关系从属子公司不错在恪守秩序前提下向顺丰物流REIT出售前述钞票组合。

3）于顺丰房托优先购买权到期事件发生之后，若该等仓储物流钞票合乎顺丰物流REIT投资侧重区域，公司将提供给顺丰物流REIT和其他第三方（包括顺丰房托）同等的意向出售条目，并在同等意向出售条目的基础上先与顺丰物流REIT基金照看东说念主酌量出售意向，并按照协商一致的往复条目将该等仓储物流钞票出售予顺丰物流REIT。

相通，若该等仓储物流钞票合乎顺丰房托投资侧重区域，则顺丰控股将提供给顺丰房托和其他第三方（包括顺丰物流REIT）同等意向出售条目，在同等意向出售条目的基础上先与顺丰房托照看东说念主酌量出售意向，如届时两边对往复条目协商一致，亦按照上述经过进行钞票出售。

（转自：不雅点）